小高层来了!南京这里两大热盘,买房人究竟怎

小高层来了!南京这里两大热盘,买房人究竟怎

时间:2020-02-14 14:45 作者:admin 点击:
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仙林改善盘并不多,最近有消息上市的两大热盘,仙林恒基旭辉仙林府、融信世纪东方两个改善小高层项目怎么选,分别适合哪类群体,未来房价涨幅怎么样?

融信世纪东方今年将会加推哪些楼栋以及户型呢,高科荣境何时才会开盘?

仙林改善哪家强?多维度对比预计涨幅

那房子怎么买,房价才会涨的多,一般可以从这些方面着手对比:

1、板块的发展潜力(emm.....这个看规划局公布的最明确):板块内规划的商业和住宅配比、板块有无产业的支撑,关系到虹吸能力,毕竟代表着区域后期是否有更多人加入去接手房子。

2、项目自身潜力:开发商、物业、户型、地段、学区、买入的房价、周边二手房房价、下一个接手人的购买力这些都会影响到最后房价的涨幅。

仙林的改善房项目并不多,并且区别很大,针对性强。恒基旭辉仙林府、融信世纪东方考虑哪个更值得买入且涨价最多?

但是产品多方面细节,倒是可以细细研究研究。

01

板块情况

老实说,这两个项目从 位置 上看,就属两个不同发展力的区域:

恒基旭辉仙林府位处仙林中心,周边可供发展的地块基本没了,生活上也不需要等什么配套起来,作为目前仅存的“孤盘”,北面是312国道。

项目周边汇集高校:南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京理工大学。在售楼处置业顾问介绍,接待较多的就是周边的高校教师。

1、地铁&公交: 距离2号线学则路站直线距离约2.7公里(可忽略)、学林路站:322路;323路,交通方面还是自驾方便,公共交通并不给力 ;

2、商业: 最近的就是金鹰湖滨天地、10号楼作为商业单体、在建的苏宁广场;

3、中小学校: 南京师范大学仙林学校小学部南邮校区、南京师范大学仙林学校初中部(两学校与项目直线距离约2.3公里;学区只能交付后等教育局统一划分)

4、医院: 泰康仙林鼓楼医院;

融信世纪东方处于仙林湖,相对于仙林中心要迟一点,环境较新,配套都是近几年完善的,发展迟些,位置远些;

1、地铁&公交: 距离2号线经天路站直线距离约1公里、距离4号线仙林湖站直线距离约2公里;公交站广志路·经天路159路;178路;191路;325路;328路;329路 ;

2、商业: 斜对面的高科荣境自带沿街商业、万达茂大型商业体;

3、中小学校: 金陵小学仙林湖校区、金陵中学仙林分校(项目距离这两个学校直线距离约1公里,学区只能交付后等教育局统一划分)

4、医院: 省中医院(在建)、泰康仙林鼓楼医院

两项目所处位置属于发展较为成熟板块,如果依靠重大利好来提高房价,这个可能性不大,毕竟需要有空余地块发挥,而现在,变数并不会大,但是现有醇熟配套,倒是房价抗跌性强。

02

价格情况

地段决定价格,也会对未来房价涨幅有影响,但不是唯一因素。

1、恒基旭辉仙林府属于成熟板块中心边缘,靠近城中;

2、融信世纪东方属于南京边缘的刚发展较为成熟地段;

从价格来看,可以做一个心理预期,开发商申报物价肯定会希望报高价,只是看能不能被批准。

此前向置业顾问了解到,恒基旭辉仙林府价格可能会接近3.5万/㎡,但是,具体还是等最后的销许价;

融信世纪东方首开都为小高层,购房者只要细看首开价格,肯定会发现,除开一层带地下室来拉低均价,二层以上房源均价在3.3万/㎡左右;

恒基旭辉仙林府洋房产品、融信世纪东方小高层产品,都为精装产品,后期恒基旭辉仙林府精装标准出来后,还可以细细对比。

按照置业成本预计最高来算,仅作参考 。

恒基旭辉仙林府周边相类似的小区星叶羊山湖花园,根据365淘房二手房挂价,本月该小区的挂牌价为38776 元/m 。

融信世纪东方周边的小区相类似是高科荣境,根据365淘房二手房挂价,本月该小区的挂牌价为38673元/m 。

03

产品品质

产品情况细说起来就多了,还个个都是命中要点,不得不留意多心思的,比如:大到开发商、物业,小到绿化率、容积率。

相信不管有没有关注楼市的网友,一定或多或少看过新闻了报道,有开发商倒闭或者跑路的事例,最终倒霉的还是购房人,现在已经过了随便买房的时代了,所以,这就要强调品牌开发商的重要性了。

除此,物业是否称职,影响的是自己的生活环境还有后续卖房价钱能不能多抬一点,毕竟当初千辛万苦挨个跑项目买房,也是想卖房的时候能多赚点钱的呀。

今天从这些角度着手,将恒基旭辉仙林府、融信世纪东方做比较。

恒基旭辉仙林府

项目的综合绿化率约24%,在如今南京普遍项目绿化率处于30%-35%,仙林府并不占优势,但是容积率较低,舒适度会些。

倒是在售楼处发现一个细节,置业顾问会将小区内绿化情况讲的很细,每栋楼之间间隔的区域,打造的绿化产品都不一样,就连小区将种的树、花、草坪怎么布局都不带重复的。

物业方面与恒基的一期、二期一样 ,前段时间同事实探了恒基玲珑翠谷和恒基富荟山,小区内绿化植物错落有致,水系景观干净,物业尽责。

融信世纪东方

融信在南京开发产品并不多,且都未交付,比如住宅产品中骏融信雍景台、公寓产品融信城市之窗。融信的发源地是福州、深扎杭州、总部在上海。

物业方面,具体表现如何,目前在南京并未出成绩。

04

相似户型PK

融信世纪东方预计在今年将会加推完一期房源,小高层还剩4栋(9-11层高),高层3栋。户型面积段是88㎡-143㎡,小高层户型面积是124㎡和143㎡。高层户型面积段是88-116㎡。

恒基旭辉仙林府预计今年8月底-9月初首开,户型面积段为89-130㎡。规划9栋洋房(6层高)共252套房源,将一次性推出所有房源,2021年3月31日之前交付。

恒基旭辉仙林府设计了89㎡、100㎡、130㎡户型,几个户型一看都有一个特点,进深长,并不方正,看起来比较鸡肋。看过中垠紫金观邸户型的网友,可以和恒基旭辉仙林府的户型做个对比,差别不大。

融信世纪东方主力户型不多,但是楼栋不一样,户型可能存在细节差异,最好是看清楚你想要的楼栋,对应的户型。对比中选择的是12、15号楼的124㎡户型。

户型上选择两个项目的125㎡左右做对比

恒基旭辉仙林府125㎡户型,属于边户,整个格局来看,较为方正,客厅开间接近4米。整个户型三开间朝南,动静分区,活动区与休息区区别开来,有利于休闲、看书等;主卧套房设计,衣帽间较为宽敞。客卫在朝北两个卧室之间,这样布局容易同时影响到书房和次卧,比较尴尬。

融信世纪东方124㎡户型属于一期小高层最多的户型,三房两厅两卫设计,少一个房间的优势是空间宽度足够、房间面积较大,客厅开间4米,居住舒适度强,当然,不适合看中房间多的。三开间朝南,客厅处在两朝南的卧室之间,主卧开间3.8米。朝北卧室部分是阳台,后期交付时,和样板间一样,是一个房间。

融信世纪东方143㎡户型非常适合改善者。

厨房、餐厅、客厅处一条动线上,南北通透,厨房旁还细心地留有储藏空间,用于放置闲置物,不会占生活空间。开间足够宽敞,主卧、次卧以及书房集中在同一休息区,不被活动区干扰,也与客卧分开,客厅开间达到4米,主卧开间3.9米 。

毕竟该户型数量极少,一层6户或者8户,143㎡户型只有一间或者两间。首开时,有购房者摇号靠前,现场凑钱买入143㎡户型,想着有机会一步到位。

05

总结

如果买房更偏向投资,期待涨的多区域,寻找价格洼地,可以说完全是在用钞票赌利好,“赌徒思维”借风一步登天。

改善客心态大部分是自住和投资结合,稳中求进。

较为成熟的地段,房价上涨不会像想象中那么大,但有现有部分成熟配套兜底。

已经发展成熟的板块,因为所有的利好配套已经实现,买入后会宜居,但是,价格空间想象不会大。当然,会随着通货膨胀,物价上涨,房价也会一起涨。

这两个项目相比,周边发展都属于较为成熟了。看中与城区距离的,居住环境较为安静的,可以选择仙林府;仙林湖的配套环境和发展势头,还有学区的可能性,推荐融信世纪东方。

项目是否值得买,在产品情况大部分都明确时,还可以看如下几点:

1、是否深得你心 ,这房子很适合自己,可以入手;

2、中签率 ,现在大部分购房人都喜欢朝摇号中签率低的买,现在算是一种趋势,中签率高了都会在心里盘算着犹豫.....

我觉得你如果拿不准,可以这样试试,赌的就是运气了。

3、弃选率 ,摇号报名的人多,可能存在一些水军,或者一家报5、6个号,提高中签率,但是弃选率就不一样了,如果弃选的人很少,买得到的人顿时就会觉得马上赚到了,这房买的值......

仙林湖还有选择吗?

仙林改善盘目前有消息的项目,有房源上市的就是恒基旭辉仙林府,融信世纪东方。

恒基旭辉仙林府9栋洋房,共计252套房源。

融信世纪东方 今年预计将会推完一期 ,小高层11、12、14、15号楼,12、15号楼为三个单元,一层6户,124㎡共5户,143㎡只有一户。二期打造都为高层产品。

高层一共三栋13、16、19号楼,13号楼主要分布88、99户型;16、19号楼面积段为都为88-133㎡;

改善客也不要慌,仙林湖除了融信世纪东方,还有前段时间刚挂出的 二类居住用地,总用地面积为 77105.04㎡ ,容积率为 1.63,按容积率来看 ,极有可能是叠加 ,建筑 高度小于35米 。

这幅地块 东临鲤鱼山路、南临广志路、西临元化路、北临规划道路 。

仙林湖区域本就不大,土地供应较为有限,地块的挂出,房源供应,上市后将填补区域内住宅房源短缺的问题。

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